מאין יבוא עזרי?

מערכת הבחירות לעירייה החלה השבוע, בסיומו של השבוע הראשון אני חייב לומר שמשה ליאון זו פשוט אפיזודה קומית. מעולם לא נהניתי יותר מהפייסבוק כמו שנהניתי בשבוע הזה. אבל בצבא כמו בצבא, זה רק שבוע סליחות. עוד יגיעו הימים היותר מורכבים, מערכת הבחירות נכנסת לנמנמת קיץ, ואז חגים והאקשן האמיתי יהיה בישורת האחרונה, בשלושת השבועות שלפני הבחירות.

אבל אני בכלל רציתי לדבר על דיור, כי כמה שלא מנסים להקריץ כל מיני מודלים ותכניות תמריצים ולקדם התחדשות עירונית עושה רושם שאין הרבה התקדמות.
הנה גרף קטן וכמה הסברים להמחשה:
diur

בכחול- מספר התחלות הבנייה למגורים בירושלים, ביחידות דיור. ממוצע של כ-2,000 בשנה. תכנית המתאר אומדת את הצורך בעירוני ב-4,000 יחידות דיור בשנה, לכלל המגזרים. אנחנו כבר במינוס 2,000 יחידות דיור מדי שנה. באדום- שיווקי הקרקעות על ידי המדינה. שימו לב שהגרף של התחלות הבנייה מושפע מהשיווקים בדיליי של שנה-שנתיים. הגיוני. קבלן זוכה במכרז, מתארגן, מוציא היתרים והולך לבנות. בירוק- מחיר דירת 4 חדרים בירושלים  ובסגול מחירי דירות 4 חדרים בישראל. שני הגרפים האלו מתנהגים באופן דומה. טיפוס עקבי למעלה. נקודת המוצא של ירושלים הייתה גבוהה יותר.

אז מה אני רוצה לומר: קודם כל שאין היצע. ששינוי הקריטריונים במחיר למשתכן מרגש. מיצוי כושר השתכרות נולד ואושר במועצת העיר שלנו יותר משנה לפני שדפני ליף יצאה אל השדרה. המסלולים החדשים להשכרה הם חשובים ונקווה שהשוק, בעיקר המוסדי, יידע להתמודד איתם. אבל כל זה לא שווה ללא היצע. ההיצע המוגבל שקיים בעיר סובל משתי בעיות חריפות: האחת, חסמים מדיניים. 900 יחידות דיור בגילה, 1,600 בהר חומה ועוד ועוד תקועות ויישארו תקועות בגלל חסם מדיני. האמת, כבר כתבתי בעבר, מגיע לנו. הסיפור השני הוא עלויות הפיתוח- לפרוץ כבישים בירושלים זה יקר, לפתח שכונה חדשה בשיפועים, עם קירות התמך שזה דורש- זה מאוד יקר. גם אם הקרקע עצמה תהיה בחינם- עלויות הפיתוח יישארו יקרות. מה עושים? לסבסד עלויות פיתוח בירושלים, כמו בפריפריה.

אבל הלב של הסיפור היה ונשאר ההיצע. בתכנית הדיור הממשלתית שאושרה לאחרונה נקבע יעד לשנת 2024 של 10,000 יחידות דיור שבנייתן תחל במסלולי התחדשות עירונית: פינוי-בינוי, תמ"א 38 ועיבוי. לפי חלקה היחסי של ירושלים באוכלוסיית המדינה המשמעות היא שעוד עשור נצטרך לייצר כל שנה 1,000 יחידות דיור מהתחדשות עירונית. הנתון להיום  הוא מצחיק. או מעליב. תחליטו אתם איך תרצו לקרוא לעבודה שלי. בואו נניח שנגיע ליעד הזה. עבדכם הנאמן יגדל עוד ישבן, יקרע גם אותו ובסוף נצליח להביא לעיר בכל שנה אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית. אבל לפני כמה שורות אמרנו שירושלים צריכה 4,000 רק לעמוד בביקושים ולספק את צרכי כלל האוכלוסיות. רק בשביל האיזון. מה עושים?

אין לי תשובות. יש מי שיגיד שמערב ירושלים היא הפתרון לכל תחלואינו. אולי. לנוכח השוקת השבורה אני לא פוסל, אני גם לא מחליט ואפילו לא בדרג ממליץ. היו רגועים. אולי צריך להקים אותה בשלבים. אני חושב שגם מי שטען שיש בעיר מספיק עתודות צריך לבחון את הנתונים שנית. ברור לי מעל לכל ספק שצריך גם וגם. גם התחדשות עירונית במסות וגם בנייה על קרקע בתולית. קצבי המימוש של שני אלו שונים מאוד. אם תל אביב מדברת על 16,000 יח"ד בגלילות- לירושלים אין עתודה כזו בשום אופן. גם אם יוחלט לצאת מערבה זה יהיה חייב להיות בזהירות המתבקשת ותוך יישום לקחי העבר:  הבטחת ציביון המשתכנים,  השקעה חוזרת בתשתיות השכונות הוותיקות ובעיקר פיתוח כלכלי מקביל לגידול האוכלוסייה.

הנתונים מבהירים שצריך לחשוב אחרת על היצע יחידות הדיור בעיר.  צריך ליצור היצע מתאים לביקושים, שיהיה מאוזן בין התחדשות עירונית, בנייה ועיבוי מרקם קיים ובין התרחבות על חשבון שטחים ירוקים.

 

בן 36, ירושלמי מלידה, אבו-אל בנאת עם תעודות. בין יום מילואים אחד לשני עוסק בהתחדשות עירונית עבור חברת "מוריה".



40 תגובות

  • יולי 27, 2013

    אלית

    ראשונה! (סתם, תמיד חלמתי להיות ראשונה).
    תשמע פוני, ההבנה שלי בתכנון עירוני שואפת לאפס, אני מנסה עכשיו קצת ללמוד את הנושא הזה, אבל מה לעשות שבעיות קשב מחמירות עם השנים ולוקח הרבה יותר זמן לקרוא ספר.
    אז לאנשים כמוני שהם מקרה אבוד גבולי- כמו שארגנתם את הכנס ההוא בחוות הנוער, תארגנו עוד אחד עם שני הבדלים:
    1. שיהיה מעניין (ספציפית הדברים שכתבת עליהם בפוסט הזה, לעומת תמונות של בניינים מטים לנפול שפחות עושות לי את זה).
    2. תצמצמו את כמות ועוצמת המזגנים ב- 200%.

    ובשפה שאתה מבין: 20-20-20
    אם עוד 20 אנשים יבינו 20 עקרונות בסיסיים על הנושא כך המעורבות בנושא הספציפי הזה ובכלל במה שקורה בעיר תגדל ב-20%.

    שבת שלום 🙂

  • יולי 27, 2013

    עמוס

    ואולי במקום לחשוב איך לספק את ה-4000, צריך לחשוב איך מקטינים את המספר הזה?

  • יולי 27, 2013

    עמית (אחר)

    פשוט מאוד – הגירה שלילית.

  • יולי 28, 2013

    יאיר

    מנגנוני ההתחדשות העירונית התנוונו לאורך שנים של בנייה על קרקע בתולית בלבד. גם מה שקראו כאן התחדשות היה למעשה הפיכת קרקע מיושבת לבתולית, ובנייה חדשה. התחדשות של רקמה עירונית קיימת, ללא פגיעה אנושה ברקמה, היא משהו שכאן שכחו מזמן איך לעשות, ועזרנו יבוא, בין היתר, לדעתי, מפיתוח מחדש של היכולות האלו. יש כבר התחלות, אבל זה לא ירוץ לפני שזה ילך.

  • יולי 29, 2013

    רועי

    בנושאים כגון אלה אני ממליץ להתייעץ עם חיים אלדר A. או חיים אלדר B.
    בטוח שיש לו הרבה מה לתרום בנושא.
    מה אתם אומרים?

  • יולי 29, 2013

    עודד

    להגדיר שכל בנין בן ארבעים ומעלה מיועד לחידוש- לא תמ"א 38 או קוסמטיקה. הריסה ובניה מחדש לפי סטנדרטים עדכניים ובתוספת נפח, חניה ותשתיות. להוציא מהכלל מבנים יחודיים ולשימור, ולדאוג שגידול בנפח יהיה כלפי מעלה ולא הצידה כדי לאפשר שטחים ירוקים. להקצות תקציב סיוע לדיירים- סיוע במובן יעוץ בעבודה מול הקבלן ובמציאת פתרון מגורים חליפי- הכי טוב אם יבנו בנין של העיר ובו ישכנו את הדיירים, כדי למנוע ניצול ע"י בעלי דירות, מלונאים וכו'. לבנות מסלול שיאפשר בניה בקצב מהיר- בנין מוכן תוך שנה.

  • יולי 30, 2013

    גלית חתן

    נשמע מדכא ביותר – לא רואה איך ה"מלאי" הזעום מאפשר לצעירים להישאר. הרי לפי חוקי הקפיטליזם כל המרבה במחיר זוכה, והמרבה למיטב ידיעתי הוא תושב החוץ.

  • יולי 31, 2013

    יאיר

    עודד – מה שאתה מציע הוא המשך המצב הקיים, למעט "ההגדרה" החדשה. זהו פינוי-בינוי קלאסי שעד היום הניב מעט מאוד יחידות דיור חדשות, עלה לכולנו הרבה מאוד כסף, ותרם רבות להנצחת המצב הקיים.

  • יולי 31, 2013

    עמית

    יאיר- אז מה ההצעות?

  • יולי 31, 2013

    יאיר

    שום דבר חדש:

    1. להתחיל לבחון (לא בישיבות – בשטח) מודלים אחרים להתחדשות – כמו התכנית של גוננים למשל – התחדשות ברמת הבניין הבודד וביוזמתו – תחת מערכת כללים ברורה שנותנת לכולם ודאות לגבי מה שיאושר (ולא שאין לי ביקורת על התכנית).

    2. לא חייבים תמ"א 38 בשביל לבנות על הגג. אם יהיה מסלול ברור לדיירים שרוצים לצופף דרך בנייה של תוספת קומה (או שתיים) וגם ליווי עירוני שיעזור להם לא ליפול בפח של קבלנים – זה יכול ליצור אלפי יח"ד – ובחלקן הגדול לא מאוד יקרות, כי תוספות על הגג של מבנה בגילה א' או בקרית מנחם לא יהיו דירות רפאים לעשירים (טוב – כמובן שלא אני המצאתי את הרעיון – אני משער שמקומה 6 (שלא לדבר על 4) אני נשמע נאיבי…).

    3. תח"צ – ממש לא קשור לדיור – ובעצם כן. ככל שהתחבורה תהיה יעילה יותר, אנשים יוכלו לגור בכל מקום ולפעול בכל מקום – זה יכניס המון מקומות למרחב הבחירה למגורים.

    4. אולי הייתי צריך להקדים את זה ל-3 – להפסיק להיבהל מההגירה השלילית מהעיר, ולהתחיל להיבהל מההגירה השלילית מהמטרופולין. אם תושב עוזב למבשרת או למעלה אדומים – שיבושם לו. אם תהיה תחבורה טובה לירושלים הוא יגיע לכאן כל יום ויחיה את העיר. ככה עובד מרחב מטרופוליני – אין כסף לגור במרכז, אבל יש לשם תחבורה מאוד יעילה. על אותו משקל – להשקיע בתחבורה ציבורית לא רק למעלה אדומים ומבשרת, אלא גם לביתר עילית ובית שמש. בינתיים משקיעים בכבישים – גם זה אולי חשוב, אבל אין ספק שהם יתפקקו אחרי זמן קצר (ע"ע כביש 9 שבשנתו הראשונה זרם כמים)

    כאמור – אני קצת נאיבי. תסריט של הזנחה מצד הרשויות של כל הפתרונות חוץ מפינוי בינוי קלאסי הוא סביר הרבה יותר.

  • יולי 31, 2013

    עמית (אחר)

    אין כאן שום דבר חדש. התחדשות ברמת הבניין הבודד וביוזמתו קיימת כבר שנים רבות בשכונות הוותיקות כמו בית הכרם ותלפיות הישנה, שבשנות ה-60-70 הפכו משכונות של פרטיים לשכונות שרוב הבניינים הם בני 3-4 קומות. בנייה על הגג והרחבה של בתים בכלל אפשר למצוא בעיקר מאז שנות ה-80 בבניינים לשימור בקטמון הישנה, בקעה וכדומה.

  • יולי 31, 2013

    יאיר

    אכן – לא התיימרתי לחדש. אפילו כתבתי את זה.

    נדמה לי שבבית הכרם רוב הבניינים בני ה-3-4 קומות נבנו על קרקע פנויה, ולא במקום בניין קיים, אבל אני מסכים שזו דוגמה להתחדשות – עיבוי. אולי זה מה שצריך לעשות בשכונות מאוד דלילות – אולי במזרח ירושלים. כשמנסים להפעיל ברחביה של שנות ה-2000 את מה שעבד בבית הכרם בשנות ה-60, זה לא ממש מוסיף מאות יחידות דיור.

    נדמה לי שבכל זאת הרעיון של גוננים קצת שונה, אבל בכל מקרה הוא הובא כדוגמה בלבד, והנקודה הייתה שצריך לנסות מודלים חדשים. אוקיי – אז גם חדשים-ישנים.

  • אוגוסט 1, 2013

    רועי

    למה מסננים פה תגובות?
    ומעניין גם למה חיים אלדר Aבדיוק עשה עכשיו לייק לדף של אביגדור ליברמן?

    אולי לא הכי קשור ואולי גם לא שייך. מצד שני, לא קיללתי, לא איימתי ולא הסתתי.
    כל טוב.

    איש הסקופים.

  • אוגוסט 1, 2013

    עמית (אחר)

    יכול להיות שניסית להכניס קישור בתוך התגובה?

  • אוגוסט 1, 2013

    עכברתול

    רועי יקר,
    לא צריך להתרגש – בבלוג הזה מותקנת מערכת לסינון ספאם שנקראת "אקיסמט".
    בד"כ היא טובה מאוד בלסנן ספאם ולהשאיר תגובות אמיתיות, אבל לפעמים נופלים דולפינים ברשת ואז עמית צריך ללכת ולחלץ אותם.

    זה בסדר

    זה המחיר שאנחנו צריכים לשלם כדי להמנע מתגובות אוטומטיות מאת משתתפים חשובים כמו "טיסה רומנטית הצעות נישואין מקוריות" (שם אמיתי שנלכד במערכת).

    אף אחד לא מסנן פה תגובות.

    בהוקרה,
    טרול הבית

  • אוגוסט 3, 2013

    רועי

    תודה על ההבהרה, עכברתול.

  • אוגוסט 3, 2013

    עכברתול

    אין בעד מה רועי,
    ותרגיש חופשי לשאול מתי שתרצה. אתה מוזמן לבקר בכל זמן שנוח לך, להגיב ולהשתתף בדיון ולתרום לשיחה הפורה ולהההההההההההההההל הל ה ה להל הל הל הל להל ה להל ה לה ללהלהלהלהללה ל הל הל הל ה להל ה להל ה להל ה לה ללהלהלהלהללה ל ל ללל הלההל הלהל הל הל הלה הל ההל ללהל הל הל להל הל הל ה להל ה לל הל הל הל הל לההל הלהל לללה לה לה לה

  • אוגוסט 4, 2013

    גלית חתן

    מה עם איזו מילה או שתיים על ועידת התרבות?

  • אוגוסט 5, 2013

    ערן טרבלסי

    http://www.mynet.co.il/articles/0,7340,L-4413430,00.html

    האם זו הדרך של משה ליאון לרדת מסולם התמיכה המדומה של הליכוד?

  • אוגוסט 5, 2013

    אלית

    1) פוני, מישהו שם קורא את הבלוג שלך…
    https://www.facebook.com/photo.php?fbid=673769502651440&set=a.666188783409512.1073741828.649373828424341&type=1

    2) תסתכלו עליו ועל התמונה שלו מאחורי. יש מצב שעשו לו פוטושופ סטייל מייקל ג'קסון?

  • אוגוסט 6, 2013

    עודד

    לגבי התמונה, שימו לב איזה מאמץ הוא עושה להטות את הראש למטה כדי שיראו את הסיכה.
    לגבי התכלס- עלוב. זה מועמד? או שהוא יודע משהו שאנחנו לא, או שהוא כל כך בובה שלהם או שלא מעניין אותו.
    והכי מצחיק- תושב גבעתים לשעבר.. מישהו יודע איפה הדירה שהוא ״שכר״?

  • אוגוסט 6, 2013

    עודד

    למו״ל- מה יהיה עם השעון- עוד יגידו על פוני שהוא חי בשעון חורף. השעה עכשיו 8:04

  • אוגוסט 6, 2013

    עכברתול

    סודר, עודד. אבל זה לא יהיה רטרואקטיבי

  • אוגוסט 6, 2013

    עודד

    יפה. יש מצב שאתה סוגר לנו את הפינה של ההוא עם החיוך המדושן באותה יעילות?

  • אוגוסט 7, 2013

    עכברתול

    לא הבנתי

  • אוגוסט 7, 2013

    אלית

    קרן היסוד 28, אבל הבית האמיתי שלו ברחוב בן צבי שמעון 38, גבעתיים.

  • אוגוסט 22, 2013

    מיכל

    אל תגידו לא ידענו:

    http://www.haaretz.co.il/1.2103029

  • אוגוסט 24, 2013

    עכברתול

    יש!!! חלומותי התגשמו

  • אוגוסט 24, 2013

    גלית חתן

    א. בהמשך ללינק של מיכל – ראיתם את טור המסעדות של נרי ליבנה אתמול ב"הארץ"? עצבנה אותי רק קצת

    ב. מה קורה עם פוסט חדש? משה ליאון כבר הגיע לסיור בחירות בשכונה שלנו, ופה אין אפילו פוסט אחד מאז תחילת אוגוסט

  • אוגוסט 25, 2013

    ערן טרבלסי

    גלית, לא ראיתי. יש לינק?

  • אוגוסט 25, 2013

    רועי

    ויגאל סירנה עם טור אדיוטי באדיוט אחרונות.
    כנראה קיבל הוראות מלמעלה ללכלך קצת.

  • אוגוסט 25, 2013

    עמית (אחר)

    אפשר תקציר למאותגרי נייר?

    (עד כדי כך מטומטמים שם בידיעות שהם מוכנים להחריב את ירושלים רק כדי לנקום בישראל היום?)

  • אוגוסט 25, 2013

    רועי

    כן.
    ירושלים עצובה, בלה בלה בלה, ירושלים מסכנה. בלה בלה בלה. וגם השחיל איפשהו איזה חרדי.

    היו טורים קיצוניים מזה, אבל זה היה ממש נראה כהנחתה/בקשה מתמנונוני. לא קשור לכלום.

  • אוגוסט 25, 2013

    רועי

    אפשר לקרוא בפייסבוק שלו כולל כמה מגיבים קקות משעממים.

  • אוגוסט 26, 2013

    בן

    ב"הארץ" צנזרו תגובות/שאלות שלא לרוחם מסתבר…

  • אוגוסט 28, 2013

    ערן טרבלסי

    https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10151902892529009&set=a.64235204008.76832.545599008&type=1

    כדי להצליח לשבת אצל מזרחי ולראות את העולם בכאלה גוונים עגומים צריך נפש אומללה במיוחד

  • אוגוסט 29, 2013

    מיכל

    אל תגידו לא ידענו 2:

    https://www.facebook.com/events/223833904433431/

  • ספטמבר 1, 2013

    עודד

    תודה מיכל. קניתי חולצה. חבל שאין בורוד פוקסיה.

  • ספטמבר 2, 2013

    עודד

  • ספטמבר 3, 2013

    1

    אני רק שאלה: האם דף הפייסבוק "פי 1000 יותר התעוררות" יכול להיות יותר תלאביבי?