בדרך לדיור בר השגה – בסוף יהיה כאן יותר זול מאשר במודיעין

אז כמה עולה דירה בירושלים? זו באמת שאלה טפשית, הרי ירושלים היא ממוצע של גאולה, ג'בל מוכבר, רחביה, קטמון ח'-ט' ועוד ועוד…  רמת המחירים הממוצעת בקטמון ח'-ט' לפי מדלן נכון להיום היא 902,000 ש"ח לדירה, לעומת 1,399,000 בקטמון א'-ו' הסמוכה, ו-1,656,000 בקטמון הישנה (המחיר בקטמון הישנה נשמע לכם קצת מוזר? גם לי. תכף אגיע לזה) – כן – זה עוד פוסט שעוסק בנתונים סטטיסטיים… אנסה להסביר גם בשפת אנוש.

אז כל ממוצע בין הקצוות המאוד-שונים האלו מגיע לאיזה אמצע, שלא מייצג הרבה (הרי באמצע בין קטמון א'-ו' לבין ח'-ט' לא משלמים את הממוצע ביניהן), וגרוע מזה – בגלל שהמחיר מבוסס על עיסקאות, התנודות-כביכול במחיר הממוצע מוטות לכיוון המקומות בהם מוכרים יותר דירות – אז אם עכשיו מאכלסים פרוייקט יוקרה (מישהו ביקש נוף לסינמה סיטי?), המחיר הממוצע פתאום עולה – זה לא אומר שהדירות בשכונות האחרות עולות יותר ממה שעלו קודם, ואפילו לא שיש להן פתאום יותר ביקוש, אבל הממוצע עולה.

ובמאמר מוסגר – נראה לי שזה הסיפור בקטמון הישנה לפי מדלן. נראה שיש שם ריכוז של עיסקאות בדירות בסדרי הגודל האלו של המחירים, שאולי מזיז את הממוצע לכיוון 1.6, ולא לכיוון 2 מיליון, שזה מה שהייתי מצפה למצוא שם. אבל זה לא אומר שדירה שלפני אותן עיסקאות הייתה יכולה להימכר ב-2 מיליון, עכשיו נמכרת ב-1.6.

אבל…

כשבודקים את הממוצע לעיר כולה, וגם את התנודות בו, רואים שיש עיקביות, וגם דמיון ברור בין המגמות בערים שונות. כלומר שבסך הכל כנראה שכן אפשר להסיק מהממוצע על המאקרו – מגמה בעיר ובין ערים, אבל לא על המיקרו – על כמה באמת עולה דירה. גדולים וטובים ממני כבר התעסקו הרבה בענייני המחירים (ודרך אגב – החליטו שבאמת לא כדאי למדוד לפי עיסקאות) – אבל זו המחשבה האישית שלי בתור מי שתמיד מנסה למצוא מה כן אפשר ללמוד מנתונים, ולא מה אי אפשר ללמוד מהם.

אוקיי – אז אחרי כל ההקדמה הזו, מה אפשר להבין מנתוני המחירים של רבעון שלישי שמפורסמים על-ידי משרד השיכון (הם מעבדים את נתוני העיסקאות מרשות המסים, כמו מדלן בעצם):

לפי משרד השיכון, מחירי הדירות לקנייה הפסיקו את העלייה המטורפת שלהם. אני משער שאי אפשר לשים את האצבע על סיבה אחת לזה, אבל מה שבטוח הוא שזה לא קורה בכל מקום אותו דבר. מודיעין, למשל, לא משתתפת בחגיגה, ושם המחירים בינתיים ממשיכים לעלות. תל-אביב דווקא כן מתמתנת ואפילו קצת יורדת, אבל היא עדיין ליגה משל עצמה. ומה קורה בירושלים? המחיר הממוצע לא עולה בצורה מטורפת, ולא יורד. אבל כאמור – זה לא ממש משנה – העיקר זה מה קורה ביחס למקומות אחרים, ולממוצע בארץ.

אז הנה ירושלים ביחס למחיר הממוצע בארץ:

pricegap_israel

ירושלים עדיין יקרה ב-40% מהממוצע הארצי, אבל זו השנה השלישית שההפרש הזה מצטמצם. טוב? רע? כולנו רוצים דיור בר השגה בירושלים, אבל לא נראה לי שמישהו רוצה שנהיה כמו מעלה אדומים (כרגע רמת המחירים של ירושלים עדיין גבוהה ממעלה אדומים ב- 39%+), בית שמש (45%+) או ביתר עילית (48%+), אבל המגמה היא של התקרבות – כלומר שהמחירים בירושלים מתקרבים בעקביות למחירים בערים הללו. אני התפלאתי לראות שביחס למודיעין אנחנו לא רק מתקרבים, אלא כבר ממש קרובים. מחירה של דירה בירושלים לפי הנתונים גבוה בממוצע ממחירה של דירה במודיעין ב- 8% בלבד. ב-2010 ההפרש היה 20%. הפן החיובי הוא שזה יכול אולי לתרום לצמצום ההגירה למודיעין. ההפרש בין ירושלים לביתר עילית, שעומד היום כאמור על 48%, היה 81% בשנת 2009. גם זה יכול לצמצם את ההגירה מירושלים לשם.

הנה המחירים בירושלים ביחס לכל המקומות הללו:

pricegap_modiin pricegap_haredi

 

 

 ואפרופו הסינמה סיטי

ביום שישי חזרתי מהשוק ברגל דרך הסינמה סיטי, לראות אם המבנה באמת מדרדס את בית המשפט העליון (זהירות קישור בתשלום של הארץ).

קודם כל זה שאפשר לחזור מהשוק ברגל דרך הסינמה סיטי זה מאוד נחמד. אמנם זה עדיין לא קולנוע בעיר, אבל זה לא בקצה שומקום. גם זה שמהחלונות של הקניון רואים את העיר זה ממש נחמד ביחס לקניונים אחרים (כי כן – זה קניון עם קולנוע). בסה"כ לא הצלחתי למצוא את הזויות שבהן המבנה מגמד את בית המשפט, וכל זה. לא יודע אם זה בניין מדהים, אבל יחסית לקניון, ועוד עם אולמות קולנוע, הוא נראה לי בסדר גמור. הרבה יותר טוב ממה שעמד שם קודם (סתם חניון), ולא פחות חי מהוילה הנשיאותית שבוטלה ותקום לצידו.

מה שכן – מה יעשה קניון למסחר בכל האזור? לא בטוח שצריך היה להכניס שם כל כך הרבה שטחי מסחר והסעדה. בטוח שעשו המון בדיקות, אבל לי זה נראה שזה יכול מאוד לפגוע בכל מה שבאזור. אבל כמו שאומרים במשחקי הרעב – שהסיכויים יהיו תמיד לטובתכם!

IMG507

מאז שנות ה-1970 בירושלים, מאז שנות ה-1990 עם משפחה, ומאז 2000 עם ילדים. למדתי אדריכלות ותכנון עירוני, משתדל לעזור למי שאני יכול, וככה לעשות קצת מכל דבר. רוב הזמן עסוק במחקר ובתכנון במכון ירושלים לחקר ישראל.



17 תגובות

  • מרץ 2, 2014

    בני

    בכל העולם מודדים את מחיר הנדלן על פי מחיר למטר ריבוע ולא על פי מספר החרדים של הדירה שהוא חסר משמעות. יש דירות בת 3 חדרים בגודל של 100 מטר ריבוע ואחרים בגודל 50 מטר, מן הסתם זה לא אותו מחיר. כל עוד לא נמדוד על פי מטר ריבוע אין משמעות לכל המספרים הללו.

  • מרץ 2, 2014

    גלית חתן

    שאלה קטנה, צדדית, ולא מאוד רלבנטית: האם מי שיבוא לאכול בסינמה סיטי זה מישהו שאוהב לאכול בסימה, אימא וכל השאר? כלומר באמת יש תחרות בין הס"ס לכל מה שיש בסביבה, או שזה זן אחר לגמרי?

    (בתור מי שבאה מבחוץ, מצב בתי הקולנוע של ירושלים הותיר אותי בהלם גדול…. וגם מחירי הדירות בעיר)

  • מרץ 3, 2014

    יאיר

    בני – זה נראה לי קצת יותר מורכב, ויש משמעות גם לחדרים, אבל לא אתווכח אתך, כי מה שמשמעותי הוא לא המחיר, אלא המגמה.

    גלית – אני לא יודע לנבא דברים כאלו. לבוא במיוחד לס"ס לאכול במקום משהו אחר – אני לא בטוח… אבל אם לפני או אחרי הסרט יש אפשרות לשתות קפה ולאכול משהו בקפה גרג\מקדונלד\רשת-כלשהי בס"ס, אז הרבה אנשים בטח יעשו את זה. אם לא היה שם כזה היצע, אולי הם היו קופצים לעזה\ מחנה יהודה\ בית הכרם – מה שבדרך הביתה. וגם – יש שם קסטרו, חנות מוצרי חשמל ועוד כמה חנויות – זה תחרות עם מרכז העיר – בעיקר בקיץ כשחם, בחורף כש(אמור לרדת )גשם – ולמי שצריך חנייה חינם… זה שקניונים לא עוזרים למסחר במרכזי הערים, גם אם הם לא ממש במרכז, זה די ידוע.

    • מרץ 3, 2014

      בני

      לא אין משמעות למספר החרדים. אחותי קנתה דירת 4 חדרים והפכה אותה ל- 3. ראיתי את ההפך. מה שקובע זה השטח. כך נהוג בכל העולם ולאט לאט גם זה נכנס לארץ – אגב במדלן מציינים לפי מטר ריבוע.

      • מרץ 3, 2014

        יאיר

        בני – האינדקסים הגדולים (כלומר לפחות חלק מהם) דווקא לא מתייחסים, גם בחו"ל, למטראז'.
        מדלן מציגים גם מחיר כולל, גם למטר, וגם חדרים, בגרפים למשל יש רק סה"כ וסינון לפי חדרים.

  • מרץ 3, 2014

    עמית

    גם ברשות המסים מודים שהדיווח על נתוני מכר בעסקאות יד שנייה הוא לא הכי הכי.

  • מרץ 3, 2014

    רונן

    הס'ס לא ייפגע במרכז העיר.
    גלית, התחרות היא בין ס'ס. קניון הדר למלחה. מרכזים מסחריים אלו הם עתירי פדיונות. למלחה פדיון שנתי של למעלה ממליארד שח.
    ישנם רק 3-4 קניונים בארץ בהיקף כזה.

    תמונת הקימעונאות בעיר משתנה השנה מקצה לקצה, מלחה שהיה מונופול אזורי צפוי להיחלש מעמדתו כקנייון מספר אחת בירושלים ובישראל, לפי דירוג גלובס.

    נשאלת כאן השאלה, האם העיר הענייה והמושמצת בישראל תצליח להחזיק 3 מרכזים מסחריים בהיקף גדול? האם מלחה ייפגע? שכן קניון הדר פותח רשתות מובילות שהיו נחלת מלחה בלבד,

    הס'ס הוא למעשה קניון המוביל בבילוי, סרטים ומסעדה, הפגיעה שלו תהיה בשאר המרכזים בימי חופש מוצשים ופנאי, שכן תושב משועמם ומשפחה יעדיפו סרט וגלידה מאשר להסתובב במלחה עם גלידה ולהתבונן במדפי החנויות.

    מלחה הוא קניון מוביל באופנה והגדול באזור.
    הדר ינסה לזנב עם קומה וחצי חדשה של מסחר עם רשתות חדשות מחו'ל ובתי קפה חדשים.

    ס'ס יגנוב את הבילוי שכן אין לו עליונות בקמעונאות אלה רק בהסעדה ובבילוי (קולנועים)

    לגבי המסחר בעיר, לא תהיה בו פגיעה שכן, אנשים שנכנסו למתחם הס'ס לאחר הסרט קשה לי להאמין שהיו מתניעים הרכב ויוצאים לחפש גלידה במקדונלדס ברחוב שמאי.

    מבחינת בעלי העסקים התמונה המסתמנת היא כזו: מלחה יחלש הדר יעלה בפדיונות וס'ס ייגנוב לקניונים את תרבות הבילוי.

    כמה יחלש, אין יודעים, האם העיר תהיה מספיק חזקה כדי להצדיק 3 מרכזים מסחריים איש אינו יודע.

    • מרץ 4, 2014

      יאיר

      רונן – מקובל לחשוב שקניון מלחה מהווה תחרות קשה למרכז העיר, והוא בעצם אחת המכות הקשות שהמרכז קיבל, אי שם בתחילת שנות ה-1990. אתה אומר שאין תחרות בין המרכז לקניונים, אלא רק בינם לבין עצמם? אתה קשור לאחד הקניונים איכשהו?

  • מרץ 4, 2014

    יאיר

    למי שמתעניין בהשוואה בין נתוני הלמ"ס ורשות המסים, וההמלצות של המועצה הלאומית לכלכלה בעניין – הנה הדוח:
    http://www.pmo.gov.il/Documents/dnadlan.pdf

  • מרץ 5, 2014

    רונן

    אני מכיר את הקניונים מבפנים,
    מרכז העיר אינו מתחרה ישיר בקניון,
    עם השנים נוצרה התבדלות מה שהיה בשנות ה90 אינו תקף ל2014.
    אל נא תשכח את גלי הפיגועים במרכז העיר אשר פגעו בו קשות.
    מרכז עיר = משרדים מזללות בתי משפט פאבים. אופנה בעיר זה חנויות קטנות ללא פדיון מהותי.

    קניון זה בעיקר אופנה עם רשתות שיום עבודה שלהן שווה בהיקפו לכל פדיון חנויות הבגדים ביחד בעיר.
    קחו לדוגמה זארה, מנגו , h&m.
    אלו רשתות שעובדות ברחובות ראשיים בעולם אך לא בישראל.
    אין לרשתות אלו עדיין הצדקה (פדיון למ'ר) לפתוח במרכז העיר חנויות בהשקעה ובסדרי גודל כמו בקניון.
    מרכז העיר הירושלמי או בכל עיר אחרת בישראל אינו מספיק מפותח דיו.

  • מרץ 16, 2014

    יאיר

    המחירים הכלליים של העיר מחשיבים גם את מזרח ירושלים? כי בהרבה מדדים חסרים הנתונים משם וזה אמור להוריד את המחיר משמעותית וקצת לא לשקף את שוק הדיור בשכונות היהודיות. אלה כנראה יקרות יותר ורלוונטיות יותר לקוראים בבלוג.

  • מרץ 18, 2014

    עמוס

    בדיוק כרגע קראתי סיכום ישיבה בעירייה, בה פינדרוס מגדיר את עצמו כתושב מזרח ירושלים (אפרופו דיבור על שיפוץ מקיף של גן במזרח העיר ע"י שפ"ע). כך שגם "מזרח ירושלים" זו לא הגדרה חד משמעית.

  • אפריל 7, 2014

    עזרא מועלם

    פעם ירושלים ננטשה פתרונות דיור זולים וזמינים שנבנו סביבה בערים שהעניקו יותר שרותים וגבו פחות מיסי ארנונה. קצב הנטישה נמשך גם כיום למרות שהפער במחירים מצטמצם. איך אפשר להסביר את זה אם לא בכשלון ההנהגה הנוכחית של ירושלים?
    בנוגע לסינימה סיטי – 1. חניון הלאום היה צריך להישאר ככזה למרות שבשלב זה לא היו ביקושים מלאים למקומות החניה שהוא הציע. בשנים הקרובות יבנו עשרות אלפי מר משרדים בקרית הלאום והביקושים למקומות חניה זמינים יעלו. היה ניתן להעלות ביקושים לחניות שהציע החניון אם היו מפעלים שאטל מהחניון לשוק או לכותל. זה לא נעשה וחבל. במקום זאת קיבלנו את קומפלקס הקולנועים המאולתר הכעור שמזכיר בעיצובו את סנטר 1 של שנות השמונים המוקדמות. לבנות בלב קרית הלאום קומפלקס בידור ומיני קניון? זה נשמע הגיוני? יש עוד עיר בירה שהיתה עושה דבר כזה? קולנועים מול הבית הלבן? קניון מול הפרלנמט בברלין? איזה מחיר נורא כולנו משלמים על ראש העיר הכושל שמולך על העיר הזו. טרגדיה

    • אפריל 11, 2014

      בני

      כן איך אפשר לבנות קומפקס בידור ליד קומפלקס דירות שנמצא 20 מטר ליד.

  • אפריל 8, 2014

    רונן

    עזרא… הינך צודק.
    אך אפשרי לבנות קניון מכוער מול כנסת מכוערת ובית משפט מכוער.
    כמו כן, משרד החוץ מכוער. בית ראש הממשלה החדש יהיה מכוער עוד יותר עם עיצוב חללי שמזכיר רחם עם חצוצרות. ולגבי ברלין, הקש בגוגל תמונות רייכסטאג ובונדסטאג ולצערך תיפול לך ההפנמה שהמבנים הישראליים בעיר הם הדבר הכי מכוער בעיר. היהודים תמיד היו חלשים בתכנון וארכיטקטורה.

    • אפריל 3, 2015

      Joni

      Your's is a point of view where real ineleligtnce shines through.

    • אפריל 20, 2015

      online college courses

      IJWTS wow! Why can't I think of things like that?